Teisininkai

Tarptautinėje nekilnojamojo turto vertinimo praktikoje daugelis šalių rinkos vertės sąvoką interpretuoja savitai, tačiau galima išskirti dvi esmines apibrėžimo sampratas, vyraujančias tarptautinėje rinkoje. Viena iš jų – rinkos vertė yra orientuota į vidutinę rinkos kainą. Šia samprata vadovaujasi daugelis Europos Sąjungos šalių (Vokietija ir kt.). Antroji rinkos vertės sąvoka yra orientuota į geriausią ir efektyviausią turto naudojimą (Didžioji Britanija ir JAV).

Iš Europos šalių Anglija ir Vokietija turi giliausią turto vertinimo srities patirtį Europoje. JAV yra laikoma taip pat viena iš pagrindinių šalių, įtakojančių vertinimo metodologiją tarptautiniu mastu (turto vertinimo metodologija skiriasi nuo Europos šalių).

Rusijoje turto vertinimą reglamentuoja ROO (Pоссийское Oбщество Oценщиков arba Russian Society of Appraisers) patvirtinti vertinimo standartai, kuriuose rinkos vertė apibrėžiama: “rinkos vertė suprantama kaip labiausiai tikėtina kaina, už kurią vertinimo objektas bus parduotas atviroje rinkoje, dalyvaujant kompetetingiems pardavėjams ir pirkėjams, kuomet abi šalys veikia sąmoningai ir turi visą reikiamą informaciją, ir kaina nėra įtakojama specifinių aplinkybių”.

JAV – FIRREA (Financial Institutions Reform Recovery and Enforcement Act 1989 ) standartai. Nekilnojamojo turto rinkos vertė apibrėžiama labai įvairiai: teisinga rinkos vertė (Fair “Fair Market Value” arba tiesiog “Fair Value”) arba rinkos vertė (“Market Value”).

Daug bylose iškylančių klausimų, susijusių su turto vertinimu, sprendžiama JAV valstijų teismuose, o taip pat ir Aukščiausiajame teisme.

Pavyzdžiui, JAV Aukščiausiasis teismas byloje Olson v. United States pateikia tokį rinkos vertės apibrėžimą: „priklausomai nuo turto tai suma, kuri, atsižvelgiant į aplinkybes, yra gaunama derantis tarp turto savininko, kuris yra pasiruošęs turtą parduoti, ir norinčio tą turtą įsigyti pirkėjo”, kuris yra priimtas 1934 m. Ir naudojamas Jungtinių Amerikos Valstijų precedentinėje teisėje iki šių dienų.

Didžiojoje Britanijoje turto vertinimą reglamentuoja RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) sudaryti vertinimo standartai (Appraisal and Valuation Standards arba The Red Book).

Vokietijoje pagrindiniai metodiką reglamentuojantys šaltiniai: Baugesetzbuch; Versicherungsvertragsgesetz; Hypotekenbankgesetz in Wertermittlungsgrundsatze; Wert V (Wertermitlungsverordnung); Wert 91 (Wertermitlungsrichtlinien); Land 78 (Entschadigungsrichtlinien Landwirtschaft); Wald R 91 (Waldwertermittlungsrichtlinien).

Vokietijoje svarbiausias nekilnojamojo turto vertinime apibrėžimas yra rinkos vertė. Rinkos vertės sąvoka orientuota į įprastą rinkos aktyvumą, ir nėra atsižvelgiama į neįprastas ir asmenines aplinkybes, kurios galėtų rinkos vertę mažinti ar didinti. Statybos įstatyme (BauGB) pateikiamas toks rinkos vertės apibrėžimas: “Rinkos vertė yra kaina, kuri vertinimo dieną atitinka esantį įprastinį rinkos aktyvumą ir faktines nekilnojamojo turto savybes ar kitas ypatybes bei nekilnojamojo turto vietos padėtį, neatsižvelgus į neįprastas ar asmenines aplinkybes”.

Visų nagrinėjamų šalių rinkos vertės apibrėžimuose taip pat pažymima, kad rinkos vertės neįtakoja neįprastos aplinkybės. Dėl to sutaria visų šalių specialistai.

Be abejonės skirtingų šalių nekilnojamojo turto vertinimo standartuose rinkos vertės apibrėžimai skiriasi. Tačiau laikomasi reikalavimo, kad jie neprieštarautų Tarptautiniuose turto vertinimo standartuose pateiktam rinkos vertės apibrėžimui: “Rinkos vertė – tai suma už kurią vertinimo dieną norintysis pirkti ir norintysis parduoti, atlikę atitinkamas marketingo procedūras, keičiasi turtu sudarydami komercinį sandorį ir abi šalys veikia dalykiškai, protingai ir be prievartos “.

Tarptautinės turto vertintojų mokesčiams asociacija (International Association of Assessing Officers – IAAO) rinkos vertės sąvoką formuluoja taip: “Tai labiausiai tikėtina kaina, kurią būtų galima gauti, pardavus nekilnojamą turtą konkurencingoje ir atviroje rinkoje, esant teisėtoms pardavimo sąlygoms, ir kuomet pirkėjas bei pardavėjas elgiasi dalykiškai bei apdairiai, o kainos neįtakoja neteisėti veiksniai”.